【住宅ローンは上手に活用】我が家の頭金と返済プランを紹介

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『マイホームを購入する』となると、ほとんどの方は住宅ローンを組むことになると思います。 そこで重要になるのは『返済計画』

  • 頭金はどれくらい用意するか?
  • 月々の返済額はどれくらいにする?
  • いつまでに返済するか?

いろいろ悩ましいところですよね。

我が家は新築分譲マンションを購入して5年目。今のところ当初の計画通り順調に返済の目処が立ってきました。

我が家の住宅ローンと返済計画
  • 変動金利で返済期間は20年
  • 10年間はローン支払い分と同額を積み立て
  • 10年後にローン残高を一括繰上げ返済(予定)

この計画で利息は住宅ローン控除で相殺(実質ちょっとプラスになります)。

また、築10年の分譲マンションならまだだいぶ資産価値は残りますのでだいぶ安心感がありますよね。

これからという方の参考になればと思い紹介したいと思います。

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住宅ローンの上手な活用方法

今はどの銀行でも1%は下回るほど、かなり低金利の時代です。活用しない手はないですよね。

でも『0.1%でもお得な金利はどこか?』を一生懸命探すよりも『総支払額をどのような計画で返済していくか?』の方が実は重要です。

例えば、3000万円を35年で返済する場合を考えてみます。

0.1%の利息分の支払い額は529,117円。

・・・年間の返済額にすると15,118円

・・・月々の返済額にすると1260円

もちろん毎月1,000円浮くことも大事なので0.1%でおお得な金利を選ぶに越したことはありません。

でも、ちょっと想像してみてください。月々の支払額が1,000円浮くと『支払いが楽になった!』という実感はありますか?

おそらく『ない』ですよね。つまり『その後の生活には全く影響しない』ということです。

1,000円を毎月積み立て続ければ35年後に50万円手に入ります。そうすればきっと実感できるはずですけど、単に支出を1,000円減らしただけでは『得をした気になる』だけ。実際には日々の支出の中に埋もれていってしまいます。

ではどうするのが良いか?というと次のように考えることができます。

①住宅ローン控除を最大限活用する

『住宅ローン控除(減税)制度』(正式名称「住宅借入金等特別控除」)はローンの支払い残高の1%を返金してくれる制度。

3,000万円のローンが残っていたら1年間で30万円も控除されます。それが10年間控除対象となります。先程の0.1%の金利差なんかより圧倒的に恩恵がありますよね。

つまり何が言いたいかというと『支払い計画は住宅ローン控除が最大になるようにするのが一番効果的』ということです。

総借入金額や支払い年数によって一意には決まりませんが、以下の住宅ローン減税の仕組みを押さえておけば考え方はシンプルです。

  • 支払い残高が多いほど控除額も多くなる
  • 控除は最初の10年間のみ

つまり、

  1. 月々の支払額はなるべく低くして支払い残高を残す
  2. 10年後返済計画を見直す

ということになります。

支払い期間を長くすれば月々の支払額は低くなりますが、その分支払う利息も増えますのであえて長くする必要はないと思います。

②頭金はしっかり用意する

住宅ローン控除の効果を最大化できるといっても、住宅ローンは『借金』であることには変わりないです。借金に対しては最大限の税制メリットを活かすべきであって、返済額は低く抑えることが本質です。

一般的に『頭金の目安』とされているのは購入額の10%前後のようですが、これはあくまで住宅ローン(フラット35)利用者の『平均額』です。

では、頭金はどれくらい用意すべきか?という問題に対しては『できる限り用意しておくこと』が良いというのが実体験も踏まえた我が家の見解です。

それでも必要となる分のローンに対して住宅ローン控除の最大化を考えましょう。

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我が家の返済計画の紹介

我が家は、手数料やなんやかんや含めて総支払い額は3,500万円。

②頭金はしっかり用意するの通り1,500万円貯めました。具体的には【1000万円貯める方法】我が家が5年で達成するためにやったことという記事を参考にしてみてください。準備期間があれば日本の世帯平均年収くらいであれば十分に達成できるはずです。

残る2,000万円の返済計画は

  • 月々4万4千円・・・50万円/年
  • ボーナス払い25万円 2回・・・50万円/年
  • 変動金利0.6% 20年

月々4万円というのは普通に家賃支払いより負担が減っているわけですが、①住宅ローン控除を最大限活用するということです。

実際には、月々の支払い額と同じ額を天引き貯金していますので10年後には一括返済できる計画です。

そしてこの10年間は住宅ローン控除を受けることができます。

これで

  • 実質利息の負担0
  • 月々は賃貸の家賃と同程度の支払い
  • 10年後に自室マンションを資産化

です。

マンションの10年後の資産価値は当てにしてませんが、0でなければ損はしないという状況です。

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まとめ

結局のところ、今回記載したことは以下のとおり当たり前のことになりますが、この優先順位が大事です。

  1. 頭金はしっかり用意する
  2. 税制メリットを最大化するように返済計画を立てる
  3. 自分の返済計画にあった金利を選ぶ

我が家のケースはうまくできすぎかもしれません。ただ、特に1、2がしっかりしていれば、今までのマイホーム購入に対するイメージが少し変わってくるのではないかと思います。